Người nước ngoài chưa có thẻ thường trú có thể vay mua nhà tại Thụy Điển không?

Câu trả lời cho vấn đề này thực tế phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và chính sách của mỗi ngân hàng.

Quy định về thường trú nhân khi vay thế chấp

Về mặt pháp lý, Thụy Điển không có quy định bắt buộc người vay thế chấp mua nhà phải là thường trú nhân, công dân, hay thậm chí phải đăng ký cư trú tại quốc gia này. Tuy nhiên, luật pháp cũng không bắt buộc các ngân hàng phải chấp nhận mọi đơn đăng ký vay vốn. Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng hoàn toàn có quyền từ chối những người chỉ có giấy phép cư trú tạm thời nếu họ đánh giá mức độ rủi ro quá cao.

Tại sao ngân hàng yêu cầu thẻ thường trú?

Lý do chính khiến các ngân hàng ưu tiên người có thẻ thường trú là để giảm thiểu rủi ro tín dụng. Họ cần đảm bảo rằng người vay sẽ ở lại Thụy Điển đủ lâu để hoàn trả khoản nợ. Nếu bạn chỉ có giấy phép cư trú tạm thời, luôn tồn tại rủi ro giấy phép không được gia hạn, buộc bạn phải rời khỏi Thụy Điển trước khi tất toán khoản vay.

Bên cạnh đó, sau một thời gian thị trường nhà đất sụt giảm và lãi suất tăng cao, các ngân hàng càng trở nên thận trọng hơn. Giấy phép cư trú tạm thời được coi là một yếu tố rủi ro. Trong trường hợp giá trị bất động sản giảm xuống thấp hơn dư nợ vay, ngân hàng sẽ đối mặt với rủi ro mất vốn nếu khách hàng buộc phải rời khỏi đất nước.

Làm thế nào để tăng cơ hội được phê duyệt khoản vay?

Quá trình nộp đơn vay thế chấp thường khá áp lực, đặc biệt là khi bạn đã chốt được bất động sản ưng ý. Để tránh việc mất thời gian chờ đợi rồi bị từ chối, bạn nên cân nhắc các phương án sau:

• Nộp đơn tại nhiều ngân hàng: Mỗi ngân hàng có cách đánh giá rủi ro khác nhau. Ví dụ, Danske Bank thường có xu hướng từ chối các đơn vay không có thẻ thường trú.

“Tôi vừa bị chi nhánh Danske Bank tại Thụy Điển từ chối cho vay thế chấp vì không có thẻ thường trú, mặc dù trước đó họ đã cấp lånelöfte (hứa cấp tín dụng) và tôi nộp đơn cùng chồng là người Thụy Điển. Có ai gặp tình trạng tương tự ở các ngân hàng khác không?” — Becky Waterton (@BeckyWaterton), ngày 10 tháng 8 năm 2022.

• Sử dụng dịch vụ trung gian: Mỗi lần ngân hàng kiểm tra tín dụng sẽ ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn. Các dịch vụ như Ordna Bolån hoặc Lånekoll chỉ kiểm tra tín dụng một lần nhưng có thể gửi hồ sơ của bạn đến nhiều ngân hàng khác nhau.
• Giảm số tiền vay: Khoản vay càng nhỏ, khả năng được phê duyệt càng cao. Điều này cũng giúp giảm belåningsgrad (tỷ lệ vay trên giá trị tài sản).

Các quy định về trả nợ gốc (Amortization)

Tại Thụy Điển, tỷ lệ vay ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ trả nợ gốc hàng năm:

• Vay trên 70% giá trị tài sản: Phải trả nợ gốc 2%/năm.
• Vay từ 50% đến 69%: Phải trả nợ gốc 1%/năm.
• Vay dưới 50%: Không bắt buộc trả nợ gốc.

Ngoài ra, Thụy Điển còn áp dụng skuldkvot (hạn mức nợ). Nếu khoản vay vượt quá 4,5 lần thu nhập gộp hàng năm của bạn (và người đồng vay), bạn phải trả thêm 1% nợ gốc mỗi năm. Việc giảm chi phí hàng tháng bằng cách vay ít đi sẽ giúp hồ sơ của bạn trở nên “đẹp” hơn trong mắt ngân hàng.

Các yếu tố khác cần lưu ý

Khi mua nhà, bạn cũng cần chú ý đến driftkostnad (chi phí vận hành) đối với nhà riêng, hoặc avgift (phí hàng tháng) nếu mua căn hộ trong một bostadsrättsförening (BRF – hiệp hội nhà ở). Phí này càng thấp, khả năng chi trả của bạn càng cao.

Phần lớn các ngân hàng yêu cầu người vay phải có tên trong sổ đăng ký dân cư Thụy Điển (tức là phải có personnummer) và nhận lương bằng đồng krona Thụy Điển (SEK). Nếu bạn nhận lương bằng ngoại tệ, ngân hàng sẽ tính toán rất khắt khe dựa trên kịch bản đồng tiền đó mất giá so với đồng krona.

Cuối cùng, một số ngân hàng yêu cầu phải có BankID để thực hiện quy trình nộp đơn. Vì các tiêu chí này thường không được công bố chi tiết trên website và có thể thay đổi tùy thời điểm, bạn nên gọi điện trực tiếp cho ngân hàng để được tư vấn kỹ lưỡng trước khi bắt đầu.